Dedicada à gestão de fundos de investimento imobiliário para investidores individuais e institucionais, a Square Asset Management diferencia-se pela performance dos seus produtos e pela confiança dos clientes e parceiros. Numa entrevista concedida à Revista Qualidade & Inovação, Pedro Coelho, CEO da Square Asset Management, explica as áreas de atuação da empresa, sublinha o reconhecimento nacional e internacional e descreve os objetivos que fazem parte do presente e do futuro.
Como nasceu a Square Asset Management e quais são as áreas de atuação?
A Square Asset Management é uma sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário regulada, e com a supervisão da CMVM. Tem um objeto social muito específico que é o de gerir fundos imobiliários. Foi adquirida em 2002 pelos atuais acionistas embora já existisse anteriormente, mas nessa data não tinha nenhuma atividade. Ou seja, começamos do zero. Foi adquirida por quatro acionistas em que três dos quatro tinham trabalhado juntos no grupo Espírito Santo na década de 90 e que tinham gerido não só fundos imobiliários mas fundos mobiliários, fundo de pensões e gestão de patrimónios individuais e coletivos. Pela nossa experiência, consideramos que reunimos o know-how fundamental para a gestão de imóveis através de Fundos de Investimento congregando pequenos aforradores.
Arrancamos em 2005 com dois fundos. Um deles é o CA Património Crescente, que atualmente é o maior fundo de investimento imobiliário português com cerca de 1100 milhões de euros de ativos sob gestão e cerca de 25000 clientes particulares, pequenos aforradores clientes do Grupo Crédito Agrícola, que é a rede comercializadora e que não é demais de realçar o excelente trabalho que tem realizado ao longo dos anos através dos seus cerca de 650 balcões. Na altura, foi a primeira vez que um grupo financeiro de dimensão significativa contratou uma sociedade gestora independente para fazer essa gestão.
Este Fundo tem ganho consecutivos prémios, sendo de realçar o facto de, pelo 12º ano consecutivo, a ganhar o prestigiado MSCI para o portfólio equilibrado com melhor retorno.
Logo em 2005 propusemos constituir um outro fundo para gerir os poucos imóveis de incumprimento de clientes que havia junto daquele grupo financeiro, tendo, mais tarde, sido constituído um outro fundo mais vocacionada para imóveis destinados a habitação
No final de 2011 passamos a gerir outra carteira de imóveis de incumprimento provenientes do Montepio Geral.
Nestas carteiras e durante o período em que tínhamos a Troika em Portugal, a dívida pública estava com taxas de dois dígitos, não havia procura para comprar e uma vez que os imóveis vieram quase todos devolutos, o nosso esforço de rentabilização dos ativos, considerando que os Bancos nunca tiveram que colocar liquidez adicional, era o de gerar cash flow através do arrendamento. Numa primeira fase arrendamos muito, mas a partir de 2014, com a recuperação da economia, começámos a realizar vendas.
No final de 2013 estes três veículos de desinvestimento chegaram a atingir cerca de 600 milhões de euros que, neste momento, estão reduzidos a cerca de 100 milhões.
Todo o crescimento está ligado à capacidade de captação e à confiança que a rede Crédito Agrícola tem em nós, nunca esquecendo a rentabilidade que temos conseguido manter para que a confiança se mantenha e para que o Fundo continue a crescer.
Há dois anos lançámos um segundo fundo aberto que é comercializado por um Banco Digital, Banco Best, de nova geração onde se pode abrir conta sem termos de falar com alguém fisicamente. O fundo arrancou do zero e, neste momento, está com cerca de 35 milhões de euros de ativos e já tem quase dois mil clientes. O montante mínimo de subscrição são 100€ e isso é muito importante,
na realidade, apesar da inflação ter crescido e as taxas passivas dos empréstimos terem crescido, os Bancos não estão a remunerar os depósitos. Assim, é importante haver um produto que seja uma alternativa para as pequenas poupanças, especialmente nesta altura de inflação mais alta.
Outra área de negócio que temos vindo a desenvolver no Grupo Square é de sermos o prestador de serviço local para os investidores estrangeiros que querem investir em Portugal os quais, em vez de terem a sua própria estrutura preferem subcontratar uma terceira entidade.
Ter como área de negócio a prestação de serviços de investidores estrangeiros é fruto do reconhecimento internacional do vosso trabalho?
Sim. Eu diria que numa primeira fase deve-se ao reconhecimento nacional, porque as sociedades de advogados, as principais consultoras imobiliárias internacionais são quem nos recomenda quando os estrangeiros querem investir no nosso país. Com isso e a pouco e pouco somos mais conhecidos lá fora. Exemplo disso, são os dois fundos que referi que começaram a fazer investimento em Espanha numa lógica de diversificação e de aumento de rentabilidade.
Nos dias de hoje, como avalia o mercado habitacional versus mercado comercial?
Enquanto no mercado habitacional os preços estão hoje muito acima do que estavam antes da crise financeira em 2007, no imobiliário comercial isso não se verifica. Os preços são ainda semelhantes ou até abaixo do que estavam em 2007. Isto porque, enquanto na habitação as compras são muito emocionais, nos imóveis comerciais existe um lado mais racional, pois as empresas vão pagar uma renda e só podem pagar a renda que seja comportável em função do seu negócio.
